전세 대출시 유의할점 및 재계약시 주의점

전세 대출시 유의해야 할 점

①

건물시세 X (아파트 오피스텔 80%, 원룸 다가구 70~75%, 상가 60~65% = 시중은행 대출 최대 담보인정비율이자, 평균경매 낙찰률 ) - 대출금 (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 빼기) - 전세금 (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금)

 

금액이 남을경우 안전, 금액이 안남는 경우 불안전

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②

계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명

-예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기)

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③

잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인

 

④

계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게하기

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마지막으로, 집값 대비 전세가율 90~95% 높을 경우 계약하면 높은 확률로 돈 떼이니 꼭 피할것.

 

 

전세 대출 재계약시 주의해야 할 점

 

전세대출 종료가 되면

: 은행에서 빌린 돈 외의 세입자가 낸 금액은 집주인이 은행측에 넣을 경우 세입자 통장에 은행이 직접 넣어줌.

 

① 종료 후 이사갈 경우 ( 목적물 변경이라고 함 )

 

전세금 그대로일 경우

전세금 > 은행 > 새 집주인 이체 (은행에서 집 변경)

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전세금 오를 경우

전세금 > 은행+추가대출+추가 금액 세입자가 집주인에게 납부 > 새 집주인 이체 끝 (은행에서 집 변경)

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전세금 내려갈 경우

전세금 > 은행+일부상환+내려간 금액 집주인이 세입자한테 납부 > 새 집주인 이체 끝 (은행에서 집 변경)

 

② 재계약 할 경우

확정일자 + 전입신고 유지가 제일 중요 (경매 선순위)

(전기 가스는 상관 X)

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- 전세대출 만료여부와 상관없이 주소지는 그대로이며 본인이 직접 전출을 해야 전입신고가 풀림.

전세대출 상환했다고 전입신고가 강제로 풀리지는 않음

(단, 들어올 세입자가 전입신고 해야할 경우 전출됨)

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전세계약 종료 > 전입신고 확정일자를 받음 > 중간에 수당이나 이런 등등 이유로 세입자가 전출 > 집주인이 전입세대 열람 후 세입자 전출된것 확인 > 집주인이 은행가서 세입자 전세금 만큼 근저당 잡고 대출을 받음 > 이제 집주인 대출이 근저당 선순위

 

> 대출 연장 직전에 대출 사실 모르고 재전입 > 대출여부를 확인 안하고 재전입 했기 때문에 귀책사유 세입자한테 있음.

 

이경우 집주인이 도망가면 은행이 집 경매 넘기고 대출금 가져가나, 세입자는 전세금 하나도 못돌려 받으므로 반드시 주의해야함.

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